今天定调了关于未来的楼市调控怎么走-【资讯】
摘要: 过去的一周,堪称“谣言放飞周”。 放开限价、全面取消限购……我作为一个死多头都不敢想象的诸多政策掉头,被无知者从梦中带到现实中,满嘴放炮。
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过去的一周,堪称“谣言放飞周”。
放开限价、全面取消限购……我作为一个死多头都不敢想象的诸多政策掉头,被无知者从梦中带到现实中,满嘴放炮。
一周前,广州开了个重要的会,之后住建局发布了一则关于“规范房地产市场管理”的说明。
这个通知被有心者再次利用、解读——
10月底,国务院和地方政府制定的有违产权保护的相关文件将被清理,其中包括各地出台的“限购令”。
一个规范知识产权保护的通知,被曲解成取消限购的政策,并广为传播。
甚至,逼的地产股在全国一片绿的股市中,还打出了一波逆势上扬的小奇迹。
紧随其后的,就是各地在私下里,偷摸的放出各种扯淡谣言。
比如,某省会城市周边,被限购锁死的三四线县城,个别项目在房价下跌15%之后,探头探脑的打出了“限购解除”的旗号。
原文很长,我们只说重点。
第一,市场监控还在做,房价考核问责仍然不会放松,谁放松,谁上涨,问责谁;
第三,未来将从行政措施,向综合施策转变。包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具,保证房地产市场平稳运行。
这个发文既明确的表达了上层态度,又婉转的表明了未来政策的走势。
首先,调控不会放松,因为稳定市场、平抑房价的目的并未达成;
其次,未来的调控方向会发生新的变化,以前更多地是强调应急性的行政命令,而未来是建立长效的健康机制。
比如限价,就属于典型的强制性行政命令。
虽然,在限价的打压下,从数据上来看,房价的确是控制住了。但是,在看起来很漂亮的数据背后,潜藏着各种潜规则的后遗症。
限价所导致的一二手房价倒挂,所制造出来的套利空间。
把98岁的伪刚需逼到售楼部里去摇号;把工作在陕西、河南的白领逼到深圳去落户抢房;把还未毕业的大学生带去售楼部里套利……
限价导致的利润缺失,让开发商克制拿地的欲望。
前10个月,土地流拍大致超过900宗,看起来开发商似乎没钱了,似乎值得弹冠相庆。但仔细一想,900宗的土地流拍,起码是1.5亿㎡的供应量流失。
所以,限价在短期内虽然控制住了房价,但实际上既增加了投机套利的伪需求,又遏制了有效的住房供应。
这种短效的强制命令式调控,在未来的时间里将大概率逐步转向,进入增供应、去杠杆、抑投机的长效机制轨道中。
一切不增加供应、不改善供需关系的调控都是耍流氓。
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我曾多次提到过,中国房地产的问题不是一个问题,而是一系列问题,它裹挟着土地、资本、金融机构、地方政府……
房地产正如同一条锁链一般,把政府、房企、金融机构以及生活在这个城市里的每一个人,牢牢的拴在一起,一起享受房价上涨的喜悦、痛苦和辛酸。
这条锁链,如水蛭一般,趴在城市的躯体上,吮吸着城市化进程中的绝大多数红利。
而过去的调控,将重点过多地放在“需求端”,通过打压需求、提高门槛等一系列方式,去控制房价过快上涨。
的确,在市场火热的环境中,这种手段见效最快,能让楼市快速回归理性。
但最根本的问题,并没有得到解决——
城市化的吸附力仍然存在,人口涌入并未缓解,实际需求并未得到满足,只是被短期压制在小空间中得不到释放。
房价在“一抓就停、一放就涨”中,反复辗转。
行政命令能解决了一时,并无法解决一世。
今天的新华社发文,就是意识到问题之后的反思和调整——
用精耕细作的长效机制,替代短效强制的行政命令,打破房地产的畸形锁链。
这张图,是我梳理了所有长效机制调控相关的政策报道之后,在一年前整理出来的。
在这一年的时间里,诸多政策走向,都在逐步验证这些。
从这些政策的蛛丝马迹中,我们能找到国家对房地产未来走向的诸多态度:
第一,城市化是不可逆的,大城市的人口聚集也是不可逆的,不会因为供需失衡,就抛弃城市化;
第二,过去需求端的调控打压将进行升级,涉及土地、金融和户籍等诸多方面;
第三,土地供应端将抛弃一刀切的政策,因城施策,供需紧张的多供地,库存过大的少供地;
第四,丰富供应结构,比如要有自持型住宅用地,助力长租公寓落地,还要增加满足中低收入人群的中小面积住宅用地供应;
第五,除了要建可以流通的普通住宅,还要有流通滞缓、满足需求的保障性住宅;
第六,针对不同人群,提供差异化的住房选择——
? 给刚刚进入城市的人群提供长租公寓,让他们有落脚之地;
? 为了吸纳中高级人才快速进入城市,还要建人才公寓;
? 对于已经有一定居住年限的新城市人,给他们提供共有产权性质的住宅,充分让他们对城市有归属感;
? 对于中低收入者,要有保障住房;
第七,租售同权,每个人都能享受到基础的城市福利;
第八,金融端,差异化信贷,去投资化,去杠杆化。
总的来说就是,保障居住的归政府,商品住宅的给市场。
这才是真正的长效机制。
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我们的问题不是一个问题,而是一系列问题。
我们需要的解决方案,自然不是一个一刀切的办法,而是一个成体系的系统。
过去两年的调控,是速冻剂。它可以让过热的楼市稳定下来,甚至是冻下来,不至于失控。从目前的市场来看,我们的确做到了。
下一步,我们需要的是用更温和的办法和相对长的时间轴,将诸多失衡一一调理。
在调理尚未完成之前,政策全面放开的可能性不大。
上周,我写了两篇文章,实名反对无脑看空。
这周,我更反对的是,牵强附会的一味鼓吹“房价速胜论”。
中国房地产的问题,不仅仅是房价的问题。
对于每一个人,甚至每一个投资者来说——
什么时候我们能真正理性的看待房价和政策的波动了,什么时候我们才能真正算成熟了。
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